Årsrapport 2016

NOTE 5

FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI

Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt

Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.

For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.

Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.

Verdsettelsesmetoder

Verdien av datterselskaper er fastsatt ved ta utgangspunkt i selskapenes bokførte egenkapital og justere for ikke bokførte verdiendringer. Underliggende investeringer verdsettes etter samme prinsipper som investeringer eid direkte i Ferd AS, som beskrevet nedenfor.

Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.

Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i markedet, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.

Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV).

Den delen av hedgefondporteføljen som rapporteres under Øvrig er kjøpt i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.

Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.

Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av selskapets finansielle instrumenter samt hvordan disse er behandlet i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.

Investeringer målt itl virkelig verdi over resultatet

Finansielle instrumenter målt til amortisert kost

Beløp i NOK 1 000

Utlån og fordringer

Finansiell forpliktelse

SUM

Virkelig

verdi

Anleggsmidler

Investeringer i datterselskaper

12 845 826

-

-

12 845 826

12 845 826

Andre langsiktige fordringer

-

111 704

-

111 704

111 704

Sum 2016

12 845 826

111 704

-

12 957 530

12 957 530

Sum 2015

11 440 623

100 841

-

11 541 464

11 541 464

Omløpsmidler

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

-

41 401

-

41 401

41 401

Andre kortsiktige fordringer

-

300 636

-

300 636

300 636

Noterte aksjer og andeler

7 411 217

-

-

7 411 217

7 411 217

Unoterte aksjer og andeler

2 475 854

-

-

2 475 854

2 475 854

Hedgefond

4 846 284

-

-

4 846 284

4 846 284

Derivater og renteinvesteringer

50 565

-

-

50 565

50 565

Bankinnskudd

-

482 949

-

482 949

482 949

Sum 2016

14 783 920

824 986

-

15 608 906

15 608 906

Sum 2015

14 740 904

408 633

-

15 149 537

15 149 537

Kortsiktig gjeld

Leverandørgjeld

-

-

1 697

1 697

1 697

Offentlige avgifter

-

-

4 711

4 711

4 711

Gjeld til selskap i samme konsern

-

-

25 856

25 856

25 856

Annen kortsiktig gjeld

-

-

57 840

57 840

57 840

Sum 2016

-

-

90 104

90 104

90 104

Sum 2015

73 578

-

110 539

184 117

184 117

Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser

Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:

Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.

Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets finansielle eiendeler målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2016

Investeringer i datterselskaper

-

-

12 845 826

12 845 826

7 411 217

-

-

7 411 217

-

-

2 475 854

2 475 854

-

3 707 612

1 138 672

4 846 284

-

50 565

-

50 565

-

-

-

-

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2015

Investeringer i datterselskaper

-

-

11 440 623

11 440 623

7 283 017

-

-

7 283 017

-

-

2 144 721

2 144 721

-

3 887 561

1 289 693

5 177 254

-

135 912

-

135 912

Annen kortsiktig gjeld

-

-73 578

-

-73 578

Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.16

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.16

Investeringer i datterselskaper

11 440 623

594 803

-372 964

1 183 363

-

12 845 826

Unoterte aksjer og andeler

2 144 721

613 880

-299 135

-9 958

26 346

2 475 854

Hedgefond

1 289 693

179 113

-384 131

-56 228

110 224

1 138 672

Sum

14 875 038

1 387 796

-1 056 230

1 117 177

136 570

16 460 352

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.15

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.15

Investeringer i datterselskaper

10 824 395

117 630

-

498 597

-

11 440 622

Unoterte aksjer og andeler

2 215 184

486 274

-358 003

-243 420

44 687

2 144 722

Hedgefond

1 759 410

199 069

-730 396

-445 596

507 206

1 289 693

Sum

14 798 989

802 973

-1 088 399

-190 419

551 893

14 875 038

Oversikt over benyttede inndata og sensitivitetsanalyse

Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.

Beløp i NOK 1 000

Investering i Ferd Eiendom AS ¹⁾

3 037 765

6,6 % - 13,0 %

3 124 700

4 232 119

Øvrige investeringer i datterselskaper

9 808 061

8,8 - 13,9

8 054 000

10 745 000

Beløp i NOK 1 000

Hedgefond ²⁾

1 138 672

20 % - 88 %

1 074 401

1 199 765

1) Ca 77 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.

2) Ca 50 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt.