Årsrapport 2016

NOTE 5
FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI
           
               
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
               
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
               
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.
               
Verdsettelsesmetoder
Verdien av datterselskaper er fastsatt ved ta utgangspunkt i selskapenes bokførte egenkapital og justere for ikke bokførte verdiendringer. Underliggende investeringer verdsettes etter samme prinsipper som investeringer eid direkte i Ferd AS, som beskrevet nedenfor.
               
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
               
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i markedet, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
               
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV).
               
Den delen av hedgefondporteføljen som rapporteres under Øvrig er kjøpt i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.
               
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
               
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av selskapets finansielle instrumenter samt hvordan disse er behandlet i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
               
     
Investeringer målt itl virkelig verdi over resultatet
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
   
Beløp i NOK 1 000
   
Utlån og fordringer
Finansiell forpliktelse
SUM
Virkelig
verdi
 
Anleggsmidler
             
Investeringer i datterselskaper
   
12 845 826
-
-
12 845 826
12 845 826
Andre langsiktige fordringer
   
-
111 704
-
111 704
111 704
Sum 2016
   
12 845 826
111 704
-
12 957 530
12 957 530
Sum 2015
   
11 440 623
100 841
-
11 541 464
11 541 464
               
Omløpsmidler
             
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern
   
-
41 401
-
41 401
41 401
Andre kortsiktige fordringer
   
-
300 636
-
300 636
300 636
Noterte aksjer og andeler
   
7 411 217
-
-
7 411 217
7 411 217
Unoterte aksjer og andeler
   
2 475 854
-
-
2 475 854
2 475 854
Hedgefond
   
4 846 284
-
-
4 846 284
4 846 284
Derivater og renteinvesteringer
   
50 565
-
-
50 565
50 565
Bankinnskudd
   
-
482 949
-
482 949
482 949
Sum 2016
   
14 783 920
824 986
-
15 608 906
15 608 906
Sum 2015
   
14 740 904
408 633
-
15 149 537
15 149 537
               
Kortsiktig gjeld
             
Leverandørgjeld
   
-
-
1 697
1 697
1 697
Offentlige avgifter
   
-
-
4 711
4 711
4 711
Gjeld til selskap i samme konsern
   
-
-
25 856
25 856
25 856
Annen kortsiktig gjeld
   
-
-
57 840
57 840
57 840
Sum 2016
   
-
-
90 104
90 104
90 104
Sum 2015
   
73 578
-
110 539
184 117
184 117
               
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
               
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
               
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
               
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity- og andre fondsinvesteringer rapportert under øvrige der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
               
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
               
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets finansielle eiendeler målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2016
Investeringer i datterselskaper
     
-
-
12 845 826
12 845 826
Noterte aksjer og andeler      
7 411 217
-
-
7 411 217
Unoterte aksjer og andeler      
-
-
2 475 854
2 475 854
Hedgefond      
-
3 707 612
1 138 672
4 846 284
Derivater og renteinvesteringer      
-
50 565
-
50 565
Annen kortsiktig gjeld      
-
-
-
-
Sum 2016       7 411 217 3 758 177 16 460 352 27 629 746
               
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2015
Investeringer i datterselskaper
     
-
-
11 440 623
11 440 623
Noterte aksjer og andeler      
7 283 017
-
-
7 283 017
Unoterte aksjer og andeler      
-
-
2 144 721
2 144 721
Hedgefond      
-
3 887 561
1 289 693
5 177 254
Derivater og renteinvesteringer      
-
135 912
-
135 912
Annen kortsiktig gjeld
     
-
-73 578
-
-73 578
Sum 2015       7 283 017 3 949 894 14 875 038 26 107 949
               
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.16
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.16
Investeringer i datterselskaper
 
11 440 623
594 803
-372 964
1 183 363
-
12 845 826
Unoterte aksjer og andeler
 
2 144 721
613 880
-299 135
-9 958
26 346
2 475 854
Hedgefond
 
1 289 693
179 113
-384 131
-56 228
110 224
1 138 672
Sum
 
14 875 038
1 387 796
-1 056 230
1 117 177
136 570
16 460 352
               
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.15
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.15
Investeringer i datterselskaper
 
10 824 395
117 630
-
498 597
-
11 440 622
Unoterte aksjer og andeler
 
2 215 184
486 274
-358 003
-243 420
44 687
2 144 722
Hedgefond
 
1 759 410
199 069
-730 396
-445 596
507 206
1 289 693
Sum
 
14 798 989
802 973
-1 088 399
-190 419
551 893
14 875 038
               
Oversikt over benyttede inndata og sensitivitetsanalyse
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
               
Beløp i NOK 1 000
Balanseført verdi per 31.12.16
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
Benyttet diskonterings-rente
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
Investering i Ferd Eiendom AS 1)
3 037 765
- - -
6,6 % - 13,0 %
3 124 700
4 232 119
Øvrige investeringer i datterselskaper
9 808 061
8,8 - 13,9
8 054 000
10 745 000
- - -
               
Beløp i NOK 1 000
       
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosent
Verdi dersom rabatten reduseres med 10 prosent
Hedgefond 2)
1 138 672
- - -
20 % - 88 %
1 074 401
1 199 765
               
1) Ca 77 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.
2) Ca 50 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt.

Strandveien 50
1324 Lysaker

Postboks 34
Google maps

Telefon 67 10 80 00
Telefaks 67 10 80 01

© Copyright 2016 Ferd. All rights Reserved | Personvern

Design and development by Design Container AS | CMS by Snapper Net Solutions AS